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上海市规划和国土资源管理局关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定

为充分发挥土地资源市场配置作用，加强经营性用地出让全生命周期管理，提升城市功能和品质，提高土地利用质量和效益，促进经济社会可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《上海市土地使用权出让办法》《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》

本规定所指的经营性用地，是指商业、办公、商品住宅等用地，商业、办公用地涵盖金融、娱乐、旅游、会展和服务业等用途。

本规定所称的经营性用地出让全生命周期管理，是指以提高土地利用质量和效益为目标，以土地出让合同为平台，通过健全经营性用地的用途管制、功能设置、业态布局、土地使用权退出等机制，将项目建设、功能实现、运营管理、节能环保等经济、社会、环境各要素纳入合同管理，实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。

第三条

本市新增的经营性用地，以及营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施、社会事业项目用地，按照本规定执行。历史违法用地处置、存量补地价项目、原划拨土地转出让等情形，参照本规定执行。

第四条

市和区县规划土地部门是本市土地出让工作的主管部门，负责经营性用地出让管理，是经营性用地的出让人。

经营性用地出让前，出让人应征询相关职能部门意见，在对征询意见进行综合汇总的基础上，在出让文件中明确出让地块的各类建设管理要求。

本市规划土地、投资、产业、建设、房屋管理、环保、绿化市容、交通、民防、卫生防疫、水务、文物等相关职能部门按照公平、公正、公开原则，提出经营性用地各项建设要求、管理要素、监管考核和违约处置等要求，作为土地出让条件纳入土地出让合同，并按照“谁提出、谁负责、谁监管”的原则，对受让人的合同履约情况进行要素评定，依法实施监管。

第六条

出让人应根据控制性详细规划，确定出让地块的土地用途、混合用地建筑量比例、容积率、建筑限高、住宅套数、公共服务设施、公共空间等基础出让条件。

规划确定的城市重要特定地区

加强土地出让前的研判工作。规划土地部门应结合相关部门征询意见，对拟入市出让地块进行入市研判。从地块符合本市土地利用总体规划和城乡总体规划情况、控制性详细规划批准情况、土地储备规划计划批准情况、涉及土地农转用征收手续办理情况、地块前期动拆迁实施情况等方面，分析土地出让合规性和合理性。进一步明确社会停车场、物业用房、社区公共服务设施等公建配套设施建设要求。

第八条

拟出让土地上的建设项目应符合以下建设管理要求：

商业用地，结合区域功能、社会需求、土地用途等，商业和投资管理等部门可以就出让地块内实现酒店、休闲娱乐、零售等功能、业态提出要求。

办公用地，结合区域发展、区位环境、市场需求等，商业和投资管理等部门可以提出引入企业的行业类型等相关要求。

营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施、社会事业项目用地，应结合土地用途和项目情况，由相关主管部门对项目应达到的功能提出要求。

第十条

拟出让土地上的建设项目应符合以下运营管理要求：

拟出让土地上的建设项目应符合以下建筑节能和环境保护要求：

商业、办公、商品住宅等经营性用地应采取公开招拍挂方式出让;对功能实现、运营管理、建设条件等方面有特别要求的出让地块，可以通过拟供应计划公示、预申请、招商信息发布等形式，提前入市公开信息。

位于城市重要特定地区、具有重要功能性的商业、办公等经营性用地，可以采用附带规划设计方案、基础设施要求、功能建设要求、运营管理要求的方式实施出让。

营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施、社会事业项目用地，可以采取协议出让方式供地。供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，应采取公开招拍挂方式出让。

第十三条

出让人应根据土地评估价格、土地市场情况等，在市场评估的基础上，结合经营性用地全要素管理要求，经集体决策，综合确定拟出让地块出让起始价或底价。

协议出让底价不得低于拟出让地块所在区域同类用地基准地价的70%。

第十四条

商业、办公、商品住宅等经营性用地出让年限不得高于法定最高出让年限。营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地，可以根据项目实际情况，实行弹性出让年限，出让年限不得高于法定最高出让年限。

第十五条

建设、规划土地部门应严格按照经批准的控制性详细规划及土地出让合同规定的土地用途、建筑规模、规划建设条件以及经批准的规划设计方案、建筑要求、建

土地受让人应按照土地出让合同的约定进行开发建设，依法进行预销售、转让等行为，建设用地使用权转让后，受让人应履行原出让合同中约定的权利和义务。转让时应符合以下条件：

出让人作为要素评定的组织部门，应组织相关管理部门以法律、法规和土地出让合同为依据，在建设管理、综合验收、土地出让期限届满以及土地出让合同约定的其他监管环节，对各项管理要素进行评定。规划土地部门应加强规划土地执法监察，及时发现擅自改变土地用途、建设条件的情形。

建设项目竣工后，在土地核验环节中，由出让人依据出让合同约定的建设管理、功能管理、运营管理、建筑节能和环境保护等要求，组织征询相关部门的验收评定意见，经汇总后作为土地核验依据。

第十八条

受让人在履行合同中存在违反相关法律、法规规定行为的，有关职能部门应依法予以处罚或处理。受让人在接受处罚或按处理要求完成整改后，出让人可视情况履行出让合同或者变更、解除出让合同。

受让人未按合同约定开发建设，出现以下情形之一的，出让人有权解除合同，并按照合同的约定，收回土地使用权。对地上建筑物的补偿，可以事先约定采取残值补偿、无偿收回、由受让人恢复原状等方式处置，并在土地出让合同中予以约定：

土地、房屋登记部门应按照土地出让合同约定，在受让人申请办理登记时，将建设用地使用权人出资比例、股权结构等作为登记的附件材料，登记机构应将登记的附件材料一并归档。

受让人应按照本市房地产登记条例的有关规定，申请办理房屋使用权初始登记，登记机构不得为土地出让合同约定的自持物业单独办理登记。

权利人在土地出让合同约定的物业持有期间内，签订房地产转让合同和办理转移登记，或变更房地产权证附记栏中注记的上述约定内容，需提供出让人审核同意的意见。

第二十条

经营性用地使用权抵押时所担保的主债权仅限于开发建设该出让地块的贷款，且不得超过合同约定的土地出让价款总额。以房屋在建工程、新建房屋连同土地抵押等情形，应按照《上海市房地产抵押办法》的有关规定办理。

按照土地出让合同约定的自持部分物业，应整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行原出让合同中约定的权利和义务。

第二十一条

建立全市统一的土地全生命周期管理信息平台，将各类用地的建设、功能、运营、环境等指标以及土地使用条件、利用绩效等履约情况纳入信息平台，通过多部门信息共享、协同管理，建立动态实时的监督管理机制，实现全程一体化管理。

各管理部门按照职责落实土地全生命周期管理要求，对出让合同约定的相关管理要素开展日常监管，并及时更新监管结果信息。市、区县规划土地部门负责土地出让管理工作的协调和督办，按照土地合同约定的要素管理期，限期向各归口管理的职能部门发送监管清单，汇总监管结果。

第二十二条

逐步推行企业诚信体系建设，建立企业信用档案。由区县政府会同相关部门在项目审批、核准、备案以及融资抵押等方面加强企业信用监管，限制或禁止诚信异常企业参与土地交易。

第二十三条

本规定自2015年4月1日起施行，有效期至2017年3月31日。

上海市规划和国土资源管理局

二○一五年三月十二日